地產(chǎn)股票大跌的啟示：做生意要讓大家都開(kāi)心

陳嘉禾

2020 年，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的 " 三道紅線政策 " 出臺(tái)，要求房地產(chǎn)公司降低杠桿、降低負(fù)債率。結(jié)果，從 2021 年到 2022 年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一波巨大調(diào)整，不少房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格跌幅巨大。

【資料圖】

在這波大調(diào)整中，不少之前看重房地產(chǎn)公司低估值、高 RoE ( 凈資產(chǎn)回報(bào)率 ) 的投資者，損失慘重。尤其在港股市場(chǎng)，許多房地產(chǎn)公司的股價(jià)跌幅達(dá)到 80%、90%，甚至長(zhǎng)期停牌、被移出相關(guān)指數(shù)，讓持有這些股票或者相關(guān)指數(shù)基金的投資者非常難受。

如果從財(cái)務(wù)分析、估值分析的角度，投資者很難躲開(kāi)房地產(chǎn)類(lèi)股票在 2021 到 2022 年的大坑。但是，從另一個(gè)角度，投資者卻能很好地避開(kāi)這次調(diào)整，這個(gè)角度就是 " 做生意要讓大家都開(kāi)心 "。

對(duì)于企業(yè)和行業(yè)的研究，我有一個(gè)基本考量前提，就是希望一門(mén)生意 " 能讓大家都開(kāi)心 "，或者至少不能讓一部分人特難受。這里的 " 大家 "，指的是圍繞在這個(gè)行業(yè)周?chē)乃辛α?，包括它的上游供?yīng)商、下游客戶(hù)、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)、資金提供方，甚至是同行，等等。

如果一門(mén)生意，能讓所有人都開(kāi)心，上游客戶(hù)也很樂(lè)意給它供給產(chǎn)品，下游客戶(hù)買(mǎi)了它的產(chǎn)品也沒(méi)啥抱怨，政府也沒(méi)什么微詞，也不欠別人太多錢(qián)、讓別人擔(dān)心還不上，那么有一點(diǎn)可以肯定：沒(méi)有哪種力量會(huì)想要讓這個(gè)行業(yè)改變。

對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，" 不改變 " 才是最好的行業(yè)格局。只有行業(yè)格局不怎么改變，我們的投資邏輯才容易得到印證。這正如沃倫 · 巴菲特所說(shuō)，" 兩鳥(niǎo)在林不如一鳥(niǎo)在手 "。畢竟，我們做的是對(duì)確定性的投資，而不是對(duì)不確定性的賭博。

那么，如果一個(gè)行業(yè)的相關(guān)方中，有人一直 " 不開(kāi)心 "，會(huì)發(fā)生什么呢？

這種 " 不開(kāi)心 " 會(huì)慢慢累積，最后以某種方式爆發(fā)出來(lái)。這種爆發(fā)的具體方式，我們很難預(yù)測(cè)，就像秦始皇不會(huì)預(yù)測(cè)到有一個(gè)叫陳勝的人會(huì)在大澤鄉(xiāng)起義一樣。 ( 當(dāng)時(shí)他還以為 " 亡秦者胡 "，就是以為北胡會(huì)滅亡秦國(guó)，而其實(shí)最后是他兒子胡亥干的好事。 )

但是，我們可以知道的是，力量會(huì)累積，改變會(huì)發(fā)生。我們的投資預(yù)設(shè)框架，也會(huì)變得不穩(wěn)固。

以房地產(chǎn)行業(yè)為例，在 2020 年 " 三道紅線政策 " 出臺(tái)之前，房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者無(wú)疑是不開(kāi)心的。" 一套房子掏空六個(gè)錢(qián)包 " 之說(shuō)由來(lái)已久，消費(fèi)者的壓力之大顯而易見(jiàn)。

當(dāng)然，有人會(huì)說(shuō)：" 過(guò)去房?jī)r(jià)一直在漲，買(mǎi)了房的客戶(hù)都很開(kāi)心呀！掏空六個(gè)錢(qián)包有什么關(guān)系，掏空了以后客戶(hù)挺開(kāi)心的，你怎么解釋呢？" 其實(shí)，此 " 開(kāi)心 " 非彼 " 開(kāi)心 "。

用商品價(jià)格不斷上漲的方式，讓買(mǎi)到商品的客戶(hù)維持開(kāi)心，因?yàn)樗梢杂酶叩膬r(jià)格賣(mài)給下家，這種 " 開(kāi)心 " 在長(zhǎng)期是維持不下去的。個(gè)中原因，聰明的讀者一定會(huì)明白，想必不用我再多說(shuō)。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率一直很高，這讓資金提供方也頗有微詞?？v觀所有實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)中，杠桿率像地產(chǎn)行業(yè)這么高的，并不多見(jiàn)。而當(dāng)客戶(hù)的 " 不開(kāi)心 " 和資金提供方的 " 頗有微詞 " 匯聚起來(lái)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，也就不期而至了。

大家可以假設(shè)一下，如果房地產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有那么高、甚至很低廉，比如房屋價(jià)格只有年租金的 10 到 15 倍 ( 在 2022 年的一線城市，這個(gè)數(shù)字大概是 50 到 90 倍，而在 2000 年到 2002 年大概是 10 到 15 倍 ) ，那么當(dāng)?shù)禺a(chǎn) " 三道紅線政策 " 出臺(tái)以后，會(huì)發(fā)生什么？

地產(chǎn)公司可以很快把手里的存貨賣(mài)出去，便宜的房子能買(mǎi)得起的人會(huì)多得多。或者哪怕消費(fèi)者怕房?jī)r(jià)跌不買(mǎi)賬，把房子租出去也行，10 倍、15 倍房?jī)r(jià)年租金比，分別對(duì)應(yīng)著 10%、6.7% 的租金回報(bào)率，足夠支付不少銀行貸款和債券的還本付息。無(wú)論怎樣，事情都會(huì)好得多。

其實(shí)，不光是 2021 年前后的房地產(chǎn)行業(yè)，在不少行業(yè)里，我們都能看到 " 有人不開(kāi)心 " 的情況。

比如說(shuō)，在 2020 年到 2022 年的外賣(mài)行業(yè)中，商家不開(kāi)心，抱怨平臺(tái)抽成太貴；送貨的騎手不開(kāi)心，抱怨時(shí)間給得太緊，以至于不得不闖紅燈；顧客不是太開(kāi)心，抱怨送餐時(shí)間長(zhǎng)，拿到飯有時(shí)候都冷了，而且有時(shí)候?qū)κ称钒踩差H有微詞，不知道外賣(mài)是不是無(wú)證小作坊做出來(lái)的；甚至連資本投資方都不開(kāi)心，表示企業(yè)燒錢(qián)太快。

在火電行業(yè)，面臨的問(wèn)題則主要是環(huán)境污染，導(dǎo)致政府不開(kāi)心。在全球變暖的大背景下，異常天氣越來(lái)越多，政府對(duì)碳排放的追求越來(lái)越緊迫，這導(dǎo)致大量增加了碳排放的火電行業(yè)，變得讓人們感到不開(kāi)心。而這種不開(kāi)心，也是新能源行業(yè)發(fā)展的重要推手。

在第一次世界大戰(zhàn)和第二次世界大戰(zhàn)中，美國(guó)軍火行業(yè)也曾經(jīng)受到 " 別人不開(kāi)心 " 導(dǎo)致的行業(yè)政策暴擊。

在第一次世界大戰(zhàn)中，歐洲戰(zhàn)場(chǎng)打得如火如荼，美國(guó)經(jīng)濟(jì)卻一片繁榮，因?yàn)榭梢猿隹诖罅课淦鞯綒W洲，在這一時(shí)期，軍火商的利潤(rùn)率也非常高，導(dǎo)致股價(jià)大漲。

到了第二次世界大戰(zhàn)時(shí)，資本市場(chǎng)開(kāi)始有了 " 經(jīng)驗(yàn) "，把軍火商的股票率先炒了個(gè)高價(jià)。但是，隨著美國(guó)軍隊(duì)開(kāi)始在各個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)開(kāi)戰(zhàn)，民眾對(duì)這種 " 士兵在前線流血，軍火商在家里賺錢(qián) " 感到非常不開(kāi)心。

當(dāng)這種不開(kāi)心匯聚成社會(huì)洪流以后，美國(guó)政府出臺(tái)了規(guī)定，大幅限制了軍火商的利潤(rùn)率。超低利潤(rùn)率，加上之前炒得太貴的股價(jià)，美國(guó)軍火企業(yè)的股票于是一落千丈。

在《史記 · 貨殖列傳》中，中國(guó)歷史上最會(huì)做生意的人之一范蠡，就很重視讓別人都開(kāi)心。

根據(jù)《貨殖列傳》記載，范蠡做生意的方法，叫做 " 與時(shí)逐，而不責(zé)于人 "。意思就是說(shuō)，重點(diǎn)在于抓住生意的時(shí)機(jī)，而不苛求手下人要努力工作，要 "996"。

不僅如此，范蠡 " 十九年之中三致千金，再分散與貧交疏昆弟。此所謂富好行其德者也。" 意思就是，19 年之中三次暴富，然后把錢(qián)散給周?chē)母F人，和大家交朋友，這就是所謂 " 富而好德之人 "。由此，范蠡在做生意的時(shí)候不讓人難受，" 不責(zé)于人 "，賺到錢(qián)以后又讓身邊的人都開(kāi)心。如此做生意，又會(huì)遇到什么不可克服的逆境呢？

所以說(shuō)，投資這個(gè)工作，表面上看好像是依據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、估值數(shù)據(jù)，往深里走一點(diǎn)其實(shí)是理解商業(yè)社會(huì)，走到最后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，投資的源頭在于整個(gè)社會(huì)的局勢(shì)。而對(duì)于做生意來(lái)說(shuō)，只有讓大家都開(kāi)心，才是一門(mén)生意的長(zhǎng)久之道，也才是投資的長(zhǎng)久之道。

( 作者系九圜青泉科技首席投資官 )

作者：萬(wàn)可義