如果割肉還賣不掉，只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：

割肉還不夠狠。

(資料圖)

賣不掉，請(qǐng)繼續(xù)割肉。

1

最近，這些問(wèn)題非常多：

我在吳江有 10 幾套房子，怎么辦？

我在大亞灣的房子，降價(jià)都賣不掉，怎么辦？

我在惠州的房子，降價(jià)都賣不掉，怎么辦？

我在三四線的房子，賣不掉怎么辦？

我在核心城市但非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，怎么辦？

我在北京大興房山的房子，賣不掉怎么辦？

……

好，把問(wèn)題歸類：

1、別墅、公寓、商鋪、寫字樓等垃圾資產(chǎn)。

2、三四五六七八線的垃圾資產(chǎn)。

3、旅居市場(chǎng) 1.8 萬(wàn)公里海岸線的垃圾資產(chǎn)。

4、大量的省會(huì)、二線城市的資產(chǎn)。

5、一線城市、準(zhǔn)一線的非核心資產(chǎn)。

一句話，都是垃圾資產(chǎn)。

我必須跟大家強(qiáng)調(diào)一下：

1、垃圾資產(chǎn)，是不是太難聽了？

很多朋友覺得百夫長(zhǎng)說(shuō)話太難聽。

我告訴你，說(shuō)垃圾資產(chǎn)只是聽起來(lái)難聽，不會(huì)損失一分錢，最多只是心里難受，但是相比幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)的割肉，罵兩句怎么了？我覺得可以忍。

2、出清前務(wù)必猶豫，出清后務(wù)必果斷。

賣之前一定要非常清楚，可以猶豫，住不住？留不留？租不租？想清楚，但是一旦決定出手，就必須果斷，割肉多少，多長(zhǎng)時(shí)間。

3、割肉數(shù)量跟出清時(shí)間成反比。

割肉少，戰(zhàn)線肯定拉長(zhǎng)，你難受，中介難受，買家也難受；與其這樣，還不如果斷割肉，直接報(bào)一個(gè)真實(shí)數(shù)據(jù)，這樣才能閃電戰(zhàn)解決。

4、猶豫成本也是成本。

2

我在（蘇州）吳江有十幾套房子，怎么處理？

必須承認(rèn)，這哥們非常有錢。

大家想想看，這可是蘇州吳江啊，相比于大量的三四線 + 半數(shù)省會(huì)，房?jī)r(jià)絕對(duì)不便宜，哪怕是運(yùn)東，很多新房也是 2 萬(wàn)左右。

每套 100 平。

單價(jià) 2 萬(wàn)左右。

單套總價(jià) 200 萬(wàn)。

十幾套動(dòng)輒 2000 萬(wàn) +。

量大質(zhì)差。

資產(chǎn)數(shù)量非常龐大，但全部都是劣質(zhì)資產(chǎn)。

看似房產(chǎn)全部屬于蘇州，但是再細(xì)分，吳江的房子就很一般了，能保值就不錯(cuò)了，大概率這些是要貶值的，存在量大風(fēng)險(xiǎn)：

1、降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

一套降價(jià) 20 萬(wàn)，多嗎？不多，單套也就降價(jià) 10%，問(wèn)題是，房源扎堆啊，十幾套房子的貶值還是非常驚人的，一年降價(jià)都是 200 萬(wàn) +。

2、月供 + 摩擦成本。

大家都可以算一下，除非你購(gòu)買時(shí)間非常早，否則成本很大。哪怕你租出去，按照這幾年的租金形勢(shì)，月供低租金完全不可能。

兩大風(fēng)險(xiǎn)相加，問(wèn)題來(lái)了：

降價(jià)帶來(lái)的巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

月供和摩擦成本帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

一句話，這十幾套房子，除非買的極早、成本極低，否則未來(lái)的成本會(huì)越來(lái)越高，價(jià)格會(huì)越來(lái)越低，甚至?xí)缘裟愕某杀尽?/p>

因此，類似的資產(chǎn)必須盡快處理：

1、十幾套，至少處理一半，留足自住 2-4 套，剩余可全部出清。

2、要么置換到同一城市，蘇州園區(qū)、獅山學(xué)區(qū)房，6 套房產(chǎn)能置換 2 套左右。

3、要么置換到更高的城市，杭州、上海，只能打新，確實(shí)會(huì)比較難，名額門檻、首付門檻會(huì)很高，10 套房產(chǎn)能置換 2 套左右。

最關(guān)鍵一點(diǎn)：

1、買不買是第二步。

2、賣是必須，必須割肉買，中間的摩擦成本自己評(píng)估。

3

三四線的資產(chǎn)應(yīng)該如何處理？

只要不必要，全部放棄。

惠州、中山，放棄。

東北三四線都可以放棄，都是鶴崗的命。

江蘇鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江，放棄。

浙江溫州、金華、紹興，除了自住，放棄。

四川除了成都，放棄。

江西省都可以放棄，環(huán)江西經(jīng)濟(jì)帶。

廣東除了粵港澳，全部放棄。

這些資產(chǎn)全部都是垃圾資產(chǎn)，務(wù)必放棄。

為什么？

我舉一些這些城市中的代表：

江蘇的徐州、鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江，以及浙江的溫州、金華、紹興、麗水，這些城市應(yīng)該是全國(guó)最牛逼的三四線了？名以上是三四線，但是實(shí)力完全不輸半數(shù)省會(huì)城市。

徐州，900 萬(wàn)人口，8100 億。

鹽城，670 萬(wàn)人口，6600 億。

揚(yáng)州，455 萬(wàn)人口，6700 億。

鎮(zhèn)江，320 萬(wàn)人口，4800 億。

溫州，960 萬(wàn)人口，7600 億。

金華，710 萬(wàn)人口，5400 億。

紹興，530 萬(wàn)人口，6800 億。

來(lái)來(lái)來(lái)，再對(duì)比一下：

沈陽(yáng)，910 萬(wàn)人口，7300 億。

大連，745 萬(wàn)人口，7800 億。

太原，540 萬(wàn)人口，5100 億。

石家莊，1100 萬(wàn)人口，5500 億。

南昌，640 萬(wàn)人口，6600 億。

昆明，850 萬(wàn)人口，7200 億。

如果最好的三四線僅僅保值，那剩下的渣渣三四線，更不要心存幻想，你唯一的動(dòng)作只有一個(gè)：

盡快拋售。

盡快拋售。

盡快拋售。

4

垃圾旅居資產(chǎn)應(yīng)該如何處理？

只要不必要，全部放棄。

除了海南、云南資產(chǎn)，幾乎都需要全部放棄。

有一個(gè)粉絲在大亞灣買了一套房，要知道，大亞灣也是深圳人的后花園，購(gòu)買力非常強(qiáng)吧，環(huán)境也非常不錯(cuò)，配套也完全起來(lái)了，結(jié)果呢？

1、多年不漲。

2、降價(jià)都賣不掉。

還有哪些旅居城市？

中國(guó)國(guó)境線至少 1.8 萬(wàn)公里，非常非常長(zhǎng)，從大連到承德，從威海到青島，從連云港到舟山，從漳州到大亞灣，最后到達(dá)防城港。

我可以非常負(fù)責(zé)任的說(shuō)，這些資產(chǎn)全部放棄。

全部放棄！

全部放棄！

全部放棄！

他們?nèi)慷荚诔缘裟愕馁Y金成本。

5

準(zhǔn)一線、一線核心之外的房產(chǎn)，也是垃圾資產(chǎn)。

說(shuō)一個(gè)武漢的例子吧。

這是武漢南湖 - 關(guān)山大道板塊的一個(gè)樓盤，也是武漢大漲之后的典型樣本，從 2017 年開始銷售，價(jià)格從 2017 年的 2 萬(wàn) 2，一直拉升到 2022 年最新的 2 萬(wàn) 8，5 年漲了 6000，平均一年漲幅 1000 出頭，5 年漲了 27%，不到 30% 的漲幅。

這是中建大公館過(guò)去 5 年的備案價(jià)格表：

2017.12.8，均價(jià) 21998。

2018.4.12，均價(jià) 21998。

2018.5.31，均價(jià) 21998。

2018.8.9，均價(jià) 21998。

2019.6.12，均價(jià) 24000。

2019.8.29，均價(jià) 24000。

2022.7.15，均價(jià) 27779。

高嗎？不高。

除了改善，武漢最典型的是學(xué)區(qū)房，尤其是頂級(jí)學(xué)區(qū)房。

這是過(guò)去 14 年復(fù)地東湖國(guó)際的價(jià)格表：

2008 年年底開盤價(jià)，6400-8000。

2010 年，三期天工系列小戶型 10500，天際大平層 278-357 平漲到 18000。

2012 年，四期五期，12000-14000。

2014 年，六期，89-133 平，14600。

2016 年，二手房成交價(jià) 2 萬(wàn) 4-2 萬(wàn) 8。

2017 年，二手房暴漲至 4 萬(wàn) -4 萬(wàn) 4。

2018 年，8 期，新房精裝 3 萬(wàn) 5。

2019 年，8 期，在售 122 平以上，精裝 3 萬(wàn) 7 左右（3 萬(wàn) 5-4 萬(wàn)）。

2020 年 10 月，二手房成交均價(jià) 4 萬(wàn) -4 萬(wàn) 2。

2022 年，二手房均價(jià) 4 萬(wàn) 8-5 萬(wàn) 5。

兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)非常關(guān)鍵：

2016 年到 2019 年，漲幅 45%。

2019 年到 2022 年，漲幅 37%。

2016 年到 2022 年，漲幅 100%。

憑借著武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué) + 武珞路中學(xué)的頂級(jí)加持，成為武漢頂級(jí)學(xué)區(qū)房。

目前，風(fēng)險(xiǎn)有二：

1、5-6 萬(wàn)，武漢這座城市的能級(jí)有多少？

2、學(xué)區(qū)回調(diào)，主城降價(jià)，光谷降價(jià)。

6

1、不要心存幻想。

2、好城市垃圾板塊，好城市劣質(zhì)資產(chǎn)，都要放棄。

3、之前買房成本低、單價(jià)低，虧錢無(wú)非是小虧，但是現(xiàn)在不行了，80% 的資產(chǎn)都是垃圾資產(chǎn)，只要虧錢都是大虧，動(dòng)輒都是幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)的虧錢。

4、很多樓盤看著掙錢，但要仔細(xì)算一下，6 年漲一倍，看著漲了，但你算算 6 年的月供 + 息差，極有可能沖抵你的漲幅。

5、2014 年之后，全國(guó)很多城市最多經(jīng)歷了 3 輪漲幅，2015-2016 年漲了一波，2018-2019 年漲了一波，2020-2021 年上半年漲了一波，以深圳為例，這么頂級(jí)的城市，看似漲了 3 輪，但是實(shí)際上中間也跌了 2-3 輪，對(duì)吧，之前漲的跌了多少？限售的房子還值多少錢，這些都是問(wèn)題。

6、垃圾資產(chǎn)都必須處理，割肉處理，降價(jià)處理。

7、你現(xiàn)在割肉 10 萬(wàn)能賣掉，明年割肉 30 萬(wàn)能賣掉，后年割肉 50 萬(wàn)才能賣掉，你選擇哪個(gè)？

8、最后思考一個(gè)問(wèn)題：如何讓自己不成為接盤俠？