我國(guó)的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

不復(fù)工，不還貸！最近，多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發(fā)廣泛關(guān)注，繼而引發(fā)對(duì)商品房預(yù)售模式的探討。有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售制度是開發(fā)商高杠桿發(fā)展導(dǎo)致資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾等問題出現(xiàn)的主要原因，取消預(yù)售制度利大于弊。不過，也有觀點(diǎn)指出，取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷售，會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力。

【資料圖】

有專業(yè)人士則提出建議，不妨先調(diào)整購房款付款方式，從購房人 " 一次性全額 " 付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。

商品房預(yù)售模式一直存在爭(zhēng)議

每當(dāng)有爛尾樓盤出現(xiàn)在大眾眼前時(shí)，預(yù)售制這個(gè)問題總會(huì)引發(fā)一番討論。

據(jù)報(bào)道，商品房預(yù)售制度從施行之初到現(xiàn)在，預(yù)售資金監(jiān)管制度都還沒有全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是 " 一城一策 "，細(xì)則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。

就預(yù)售許可審批而言，一般是要求施工進(jìn)度基本完成主體結(jié)構(gòu)的 1/4 以上，部分城市相較寬松，正負(fù)零即可申請(qǐng)商品房預(yù)售。

嚴(yán)格一些的當(dāng)屬上海、北京，要求 7 層以下 ( 含 ) 的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售，8 層以上 ( 含 ) 的則分別需完成規(guī)劃層數(shù)的 1/2、2/3 以上 ( 且不低于 7 層 ) 后方可辦理預(yù)售。

在 " 停貸風(fēng)波 " 前，對(duì)于商品房預(yù)售制潛藏的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)早有預(yù)判。

今年兩會(huì)期間，多位全國(guó)政協(xié)委員提交圍繞商品房預(yù)售制度的提案。據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號(hào)消息，今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在盧天錫看來，商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門檻較低；預(yù)售合同的法律地位不明晰；預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板；購房人預(yù)付款支付方式不利于保障購房人權(quán)益；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會(huì)反映強(qiáng)烈、亟待推動(dòng)解決的突出問題。

盧天錫呼吁，逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制，同時(shí)調(diào)整購房款付款方式，從購房人 " 一次性全額 " 付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。

和盧天錫一樣關(guān)注商品房預(yù)售問題的還有全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹。據(jù)報(bào)道，關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售的提案，周世虹已經(jīng)連續(xù)提了 4 年。

預(yù)售制該不該取消？

從 14 日晚到 15 日早上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平連發(fā) 3 條微博稱，該取消商品房預(yù)售制了。

任澤平認(rèn)為，98 年房改時(shí)，全國(guó)缺房子，開發(fā)商缺錢，預(yù)售制是權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在全國(guó)套戶比超過 1，從大開發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時(shí)了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。

任澤平表示，絕大部分商品是一手交錢一手交貨。從個(gè)人層面看，預(yù)售制對(duì)購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風(fēng)險(xiǎn)。從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴(kuò)張，若遇到下行周期，會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等系列風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為，預(yù)售制是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的，是我國(guó)商品房建設(shè)供應(yīng)機(jī)制的重要部分，當(dāng)前在沒有新的開發(fā)模式和融資模式變化下，尚無法簡(jiǎn)單一刀切式的取消，所以要從長(zhǎng)效制度建設(shè)考慮完善并逐步調(diào)整這一制度，最終是建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，更好的服務(wù)人民安居。

人大國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大則稱，預(yù)售制是針對(duì)樓市供小于求的背景下制定出臺(tái)的。彼時(shí)，購房者根據(jù)供銷情況和實(shí)際購房需求，預(yù)判未來房?jī)r(jià)大概率會(huì)呈上升趨勢(shì)，故此愿意承擔(dān)一定的購房風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，對(duì)于一些去化壓力大的三四線城市，預(yù)售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點(diǎn)推行現(xiàn)房銷售制度。

7 月 14 日，北京建筑大學(xué)副教授蔡宗瀚對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叻Q：" 取消預(yù)售制短期內(nèi)不可行，但可以徐徐圖之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經(jīng)采取主體結(jié)構(gòu)封頂才發(fā)放預(yù)售許可證；二是現(xiàn)在開發(fā)商不論國(guó)央企或是民企，多半還是采取資金高錯(cuò)配性的方式進(jìn)行開發(fā)，在這種情況下，短期內(nèi)會(huì)增加開發(fā)商資金壓力， 造成更多開發(fā)商‘沒死也進(jìn)太平間’ 。"

" 現(xiàn)在取消預(yù)售制無異于釜底抽薪，不但不能穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，反而會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)更加雪上加霜。" 北京盈科（上海）律師事務(wù)所趙然律師對(duì)記者表示，" 現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難、成本越來越高，再取消預(yù)售制會(huì)導(dǎo)致行業(yè)產(chǎn)生更大風(fēng)險(xiǎn)。"

" 預(yù)售制是全世界通行并且合理的，如果取消預(yù)售制，房企資金壓力更大，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，更加不利于購房者 。" 趙然表示。

多地新政直指商品房預(yù)售資金監(jiān)管

7 月 14 日晚間，西安住建局等 5 部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》）?！洞胧诽岢觯訌?qiáng)商品房預(yù)售許可管理，規(guī)定 " 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，原則上地上 7 層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；7 層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的 1/3，且不得少于 7 層。"

《措施》還提出，要強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，具體舉措包括資金全額入賬；嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)；強(qiáng)化技術(shù)支撐；加強(qiáng)賬務(wù)核對(duì)；夯實(shí)銀行責(zé)任等。

在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，預(yù)售資金全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。銀行若擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金，將負(fù)責(zé)追回。此外，不能按期交房并造成嚴(yán)重社會(huì)影響的企業(yè)將被列為信用差企業(yè)公示。

7 月 12 日，河北省滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征求 < 滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法 >（征求意見稿）意見的公告》（以下簡(jiǎn)稱 "《意見稿》"）?！兑庖姼濉凤@示，監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，預(yù)售人可選擇監(jiān)管銀行，對(duì)監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議后，須在監(jiān)管項(xiàng)目售樓處設(shè)置監(jiān)管賬戶專用存儲(chǔ)設(shè)備，且能夠與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，達(dá)到監(jiān)管賬戶信息即時(shí)傳遞與交換。

預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)唯一一個(gè)賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國(guó)人民銀行滄州市中心支行和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)滄州監(jiān)管分局共同擬定。設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：" 購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除 " 字樣。

編輯 |盧祥勇 杜恒峰

校對(duì) |段煉