我國的商品房銷售主要包括商品房現售和商品房預售兩種模式。

不復工，不還貸！最近，多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發(fā)廣泛關注，繼而引發(fā)對商品房預售模式的探討。有觀點認為，預售制度是開發(fā)商高杠桿發(fā)展導致資金鏈斷裂、項目爛尾等問題出現的主要原因，取消預售制度利大于弊。不過，也有觀點指出，取消商品房預售制，實行現房銷售，會進一步加劇房企的資金壓力。

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有專業(yè)人士則提出建議，不妨先調整購房款付款方式，從購房人 " 一次性全額 " 付款，變成按工程進度分期付款。

商品房預售模式一直存在爭議

每當有爛尾樓盤出現在大眾眼前時，預售制這個問題總會引發(fā)一番討論。

據報道，商品房預售制度從施行之初到現在，預售資金監(jiān)管制度都還沒有全國統一的標準，而是 " 一城一策 "，細則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。

就預售許可審批而言，一般是要求施工進度基本完成主體結構的 1/4 以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預售。

嚴格一些的當屬上海、北京，要求 7 層以下 ( 含 ) 的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目需達到主體結構封頂方可辦理預售，8 層以上 ( 含 ) 的則分別需完成規(guī)劃層數的 1/2、2/3 以上 ( 且不低于 7 層 ) 后方可辦理預售。

在 " 停貸風波 " 前，對于商品房預售制潛藏的風險其實早有預判。

今年兩會期間，多位全國政協委員提交圍繞商品房預售制度的提案。據江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳官方微信號消息，今年兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長盧天錫建議從完善商品房預售管理制度入手，有效防范房地產市場風險。

在盧天錫看來，商品房預售制度存在預售許可條件不明、門檻較低；預售合同的法律地位不明晰；預售資金監(jiān)管存在制度短板；購房人預付款支付方式不利于保障購房人權益；房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。

盧天錫呼吁，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調整購房款付款方式，從購房人 " 一次性全額 " 付款，變成按工程進度分期付款。

和盧天錫一樣關注商品房預售問題的還有全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據報道，關于廢除商品房預售制度，實行商品房現房銷售的提案，周世虹已經連續(xù)提了 4 年。

預售制該不該取消？

從 14 日晚到 15 日早上，經濟學家任澤平連發(fā) 3 條微博稱，該取消商品房預售制了。

任澤平認為，98 年房改時，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預售制是權宜之計，現在全國套戶比超過 1，從大開發(fā)進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經過時了，該取消了，改為現房銷售。

任澤平表示，絕大部分商品是一手交錢一手交貨。從個人層面看，預售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋質量、房產證延期辦理甚至不能交房的風險。從行業(yè)層面看，預售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張，若遇到下行周期，會引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風險。

據第一財經報道，上海師范大學商學院教授、房地產與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認為，預售制是我國房地產開發(fā)模式與融資模式決定的，是我國商品房建設供應機制的重要部分，當前在沒有新的開發(fā)模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消，所以要從長效制度建設考慮完善并逐步調整這一制度，最終是建立房地產業(yè)發(fā)展新模式，更好的服務人民安居。

人大國發(fā)院城市與房地產研究中心主任況偉大則稱，預售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據供銷情況和實際購房需求，預判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔一定的購房風險。當前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點推行現房銷售制度。

7 月 14 日，北京建筑大學副教授蔡宗瀚對每日經濟新聞記者稱：" 取消預售制短期內不可行，但可以徐徐圖之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經采取主體結構封頂才發(fā)放預售許可證；二是現在開發(fā)商不論國央企或是民企，多半還是采取資金高錯配性的方式進行開發(fā)，在這種情況下，短期內會增加開發(fā)商資金壓力， 造成更多開發(fā)商‘沒死也進太平間’ 。"

" 現在取消預售制無異于釜底抽薪，不但不能穩(wěn)定房地產行業(yè)，反而會讓房地產行業(yè)更加雪上加霜。" 北京盈科（上海）律師事務所趙然律師對記者表示，" 現在房地產企業(yè)融資越來越難、成本越來越高，再取消預售制會導致行業(yè)產生更大風險。"

" 預售制是全世界通行并且合理的，如果取消預售制，房企資金壓力更大，房價會進一步上漲，更加不利于購房者 。" 趙然表示。

多地新政直指商品房預售資金監(jiān)管

7 月 14 日晚間，西安住建局等 5 部門聯合印發(fā)《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下簡稱《措施》）?！洞胧诽岢觯訌娚唐贩款A售許可管理，規(guī)定 " 開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，原則上地上 7 層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；7 層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數的 1/3，且不得少于 7 層。"

《措施》還提出，要強化商品房預售資金監(jiān)管，具體舉措包括資金全額入賬；嚴格撥付標準；強化技術支撐；加強賬務核對；夯實銀行責任等。

在商品房預售資金監(jiān)管方面，預售資金全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。銀行若擅自撥付預售監(jiān)管資金，將負責追回。此外，不能按期交房并造成嚴重社會影響的企業(yè)將被列為信用差企業(yè)公示。

7 月 12 日，河北省滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于征求 < 滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法 >（征求意見稿）意見的公告》（以下簡稱 "《意見稿》"）?！兑庖姼濉凤@示，監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導、監(jiān)督下，預售人可選擇監(jiān)管銀行，對監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協議后，須在監(jiān)管項目售樓處設置監(jiān)管賬戶專用存儲設備，且能夠與監(jiān)管部門信息系統聯網，達到監(jiān)管賬戶信息即時傳遞與交換。

預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預售資金監(jiān)管協議。

商品房預售資金監(jiān)管協議格式文本由滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會滄州監(jiān)管分局共同擬定。設立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：" 購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除 " 字樣。

編輯 |盧祥勇 杜恒峰

校對 |段煉