" 面包 " 比 " 面粉 " 便宜，這次竟然出現(xiàn)在一線城市。

(資料圖)

7 月 4 日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，廣州增城的法拍地王項(xiàng)目創(chuàng)基天璟，最低售價(jià)甚至達(dá)到了 1.3 萬元 / 平方米。

該項(xiàng)目的背景是，2017 年創(chuàng)基地產(chǎn)通過司法競拍，以總價(jià)約 1 億元拿下增城區(qū)荔城街夏街村、金星村和羅崗村的國有土地使用權(quán)，面積約 3070 平方米，樓面價(jià)約 2.5 萬元 / 平方米。

而 5 年之后，項(xiàng)目卻只賣到了樓面價(jià)的約一半。

廣州增城區(qū)，正在施工的項(xiàng)目工地 視覺中國圖

并非首次推出特惠房源

最近，創(chuàng)基天璟的宣傳海報(bào)，在廣州房產(chǎn)中介的朋友圈中廣為傳播。

7 月 4 日，在廣州從事房地產(chǎn)中介多年的徐志達(dá)通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，主要針對 " 特定樓層、特定戶型 "，" 創(chuàng)基天璟的特惠房源活動還在繼續(xù)，1.3 萬元 / 平方米左右的房源已經(jīng)沒有了，最低的在 1.5 萬元 / 平方米左右，不過只是針對特定的房源，不參加活動的房源市場均價(jià)大概在 1.8 萬元 / 平方米。"

記者注意到，這并非創(chuàng)基天璟項(xiàng)目第一次推出特惠房源。去年 " 雙 11"，創(chuàng)基天璟就推出了 11 套特惠房源，定價(jià) 1.77 萬 ~1.89 萬元 / 平方米，這個價(jià)格就已經(jīng)比項(xiàng)目當(dāng)時的拿地價(jià)格低了 6000 元 / 平方米左右。

現(xiàn)如今，即便項(xiàng)目按特惠房源 1.5 萬元 / 平方米計(jì)算，相較于拿地時的 2.5 萬元 / 平方米，也屬于典型的 " 高價(jià)面粉 " 賣成了 " 低價(jià)面包 "。

" 今年以來，廣州增城片區(qū)各項(xiàng)目降價(jià)還是挺猛的，有的開發(fā)商著急回籠資金，下調(diào)幅度可能達(dá)到了 25%~30% 左右。" 徐志達(dá)表示，廣州增城片區(qū)不少樓盤現(xiàn)在的價(jià)格相比剛開盤時均出現(xiàn)了不同程度下滑。

比如位于增城新塘的金茂萬科都會四季首期，開盤均價(jià)為 2.5 萬元 / 平方米，現(xiàn)如今一口價(jià)約 2 萬元 / 平方米；位于增城永寧板塊的珠江弘陽時光薈，6 月時推出過 8 套 76 平方米房源，單價(jià) 1.53 萬元 / 平方米左右，而該項(xiàng)目在價(jià)格高峰時單價(jià)曾去到 2 萬元 / 平方米。

7 月 2 日，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時表示，" 事實(shí)上，從去年年底以來，增城就迎來了一波比較典型的降價(jià)潮。去年單價(jià)賣 2 萬元 +/ 平方米的項(xiàng)目，現(xiàn)在很多只賣 1.5 萬元 / 平方米左右，相比高峰時下降了約 5000~7000 元 / 平方米，不過像創(chuàng)基天璟這種銷售價(jià)比拿地價(jià)低的并不多見，屬于個例。"

在黃韜看來，導(dǎo)致增城不少房源出現(xiàn)顯著降價(jià)的重要原因還是在于購房結(jié)構(gòu)。" 廣州僅有兩個不限購的區(qū)域，一個是增城，另一個是從化。而增城的購房者，有相當(dāng)一部分屬于投資客，市場下行期必然變得更謹(jǐn)慎。而增城前身原本是超大型縣級市，并入廣州后成為宅地供應(yīng)的第一大倉。增城的整體成交量常年位于廣州前三，一手市場供應(yīng)量極大，供過于求，導(dǎo)致大部分時候都是買方市場，開發(fā)商賣不上價(jià)，這是最本質(zhì)的原因。"

增城土地出讓維持低溫

雖說從 6 月數(shù)據(jù)來看，增城樓市的銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但在土拍市場，增城的土地掛牌出讓情況卻依然維持著低溫態(tài)勢。

在 6 月 17 日廣州公布的第二批集中供地名單中，總共掛牌出讓 14 宗土地，而增城的供地?cái)?shù)量肉眼可見地在減少，僅有 1 宗土地將掛牌出讓。

而回顧去年增城的土地市場情況，第一輪集中供地（2021 年 4 月 26 日、27 日），增城共出讓 18 宗地，成交 14 宗，兩天吸金超 225 億元；第二次集中供地（2021 年 9 月 26 日、27 日），逐漸冷清，增城共出讓 22 宗地，成交 7 宗土地，成交金額近 50 億元，相比首次土拍大為縮水；到了第三輪，當(dāng)時共推出了 17 宗土地，增城僅 1 宗地塊。

" 增城土拍數(shù)量的下滑，是一種綜合博弈后的市場結(jié)果，推出地塊太多，但最終流拍，這并不是大家想看到的結(jié)果。"7 月 4 日，華南城市研究會副會長孫不熟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時表示。

在孫不熟看來，增城部分房源價(jià)格出現(xiàn)下降，最主要原因還是開發(fā)商的策略選擇，" 以價(jià)換量 " 已成為多數(shù)開發(fā)商共同的選擇。

" 增城房企去年底以來就一直在降價(jià)，現(xiàn)在還在延續(xù)。市場本身就是一個不斷調(diào)節(jié)的過程，降價(jià)只是調(diào)節(jié)過程的手段之一，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)甚至降到了 1.2 萬元 / 平方米左右，而價(jià)格下降，對剛需客來說確實(shí)極具吸引力。"

從市場成交數(shù)據(jù)來看，目前增城的成交量仍位居廣州前列，且 6 月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了環(huán)比回升情況。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，2022 年 6 月，廣州新房網(wǎng)簽共 11828 套，環(huán)比上升 67.89%；網(wǎng)簽面積 122 萬平方米，環(huán)比上升 57.36%。其中，增城新房網(wǎng)簽 5921 套，環(huán)比上漲 320.23%，占全市總數(shù)的 50.06%。

據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)，截至 2022 年 5 月底，廣州 11 區(qū)的新房庫存平均去化周期為 15.4 月。從區(qū)域看，去化周期超過 12 個月的有 8 個區(qū)，僅黃埔、越秀、荔灣三個區(qū)去化周期低于 12 個月。其中，增城庫存數(shù)量為 2.8 萬套（廣州庫存量最大區(qū)域），去化周期為 17.8 月。

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