疫情下，上海樓市該怎么走？

近兩年，因美國(guó)通脹高企，F(xiàn)ED 加息預(yù)期升溫，美債收益率持續(xù)上漲，美元指數(shù)大幅走高。

美元指數(shù)上漲，意味著其他主要貨幣（英鎊、歐元、日元、瑞士法郎）相對(duì)美元貶值。

其中，貶值比較厲害的，就是貨幣政策保持寬松，不跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息的日元。

最近這兩年，中國(guó)的貿(mào)易順差屢創(chuàng)紀(jì)錄，人民幣是極少數(shù)相對(duì)美元還更強(qiáng)勢(shì)的貨幣。

弱勢(shì)的日元，對(duì)上強(qiáng)勢(shì)的人民幣，更是一瀉千里的走勢(shì)。

近日，100 日元已經(jīng)跌破 5 塊人民幣。

從兩年前的 100 日元兌 6.85 人民幣開始計(jì)算，日元 / 人民幣已經(jīng)足足貶值 28% 之多。

2020 年疫情促使全球央行放水，各國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)都在上漲。就連一潭死水的東京樓市，也上漲了 10% 左右。

不過，以人民幣計(jì)價(jià)的話，東京的房?jī)r(jià)還是跌了 15%。

日元大跌，目前是不是抄底日本樓市的好時(shí)機(jī)？本篇將為大家簡(jiǎn)要解讀。

日本樓市概況

日本在上世紀(jì) 80 年代末經(jīng)歷了泡沫經(jīng)濟(jì)。1985 年廣場(chǎng)協(xié)議后，日元大幅升值，國(guó)際熱錢涌入日本的資本市場(chǎng)和樓市，推升股市、房?jī)r(jià)大幅上行。

1989 年，日經(jīng) 225 指數(shù)達(dá)到了歷史頂點(diǎn)的 38000 點(diǎn)（至今未突破），銀座一個(gè)平方米，可以賣到 100 萬美元，炒作達(dá)到前無古人、后無來者的程度。

其后，日本 ZF 主動(dòng)戳破了泡沫，日本開始了 " 消失的 30 年 " —— 1990-2020 年，GDP、人均收入、物價(jià)都陷入停滯。

日本的房?jī)r(jià)在 1990 年達(dá)到頂峰，一路下行到 2005 年左右，開始溫和上行。

2008 年的全球金融危機(jī)打斷了日本房?jī)r(jià)上行的步伐。直到 2012 年安倍二次上任，推行 " 安倍經(jīng)濟(jì)學(xué) "，大力寬松貨幣，房?jī)r(jià)至今一路穩(wěn)步上漲。

日本房?jī)r(jià)上漲的地方，主要在東京都市圈的東京都 23 區(qū)和橫濱。

在總?cè)丝谶B年下降、老齡化嚴(yán)峻的日本，東京都 23 區(qū)的人口，在泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后卻連續(xù) 24 年增加。

就連關(guān)西都市圈（大阪 + 京都），人口也是流出的。

日本只有一個(gè)一線城市，即政治、金融、商業(yè)、貿(mào)易中心的東京。橫濱相當(dāng)于上海大虹橋地區(qū)。

所以，如果要在日本買房投資，務(wù)必選擇東京和橫濱。當(dāng)然，其他城市的房?jī)r(jià)并不貴，買個(gè)房自住是可行的。

外國(guó)人能在日本買房嗎？

日本是一個(gè)資本自由流通的發(fā)達(dá)國(guó)家，外國(guó)人在日本購房沒有限制。

然而，如果要在日本投資買房，日本國(guó)民相比外國(guó)人，在貸款利息方面有很大優(yōu)勢(shì)。

日本買房首付一般在 20%，外國(guó)人買房可以貸款，但利率會(huì)在 3% 左右。

而日本人買房，按揭利率則低至 0.5% 左右。東京房子的租金回報(bào)率在 4-5% 左右，扣除稅費(fèi)的凈回報(bào)率在 3% 以上。

也就是說，如果是日本國(guó)籍的身份，只要湊夠了首付，買房遠(yuǎn)比租房成本更低。如果是純投資的房產(chǎn)，租金收入不但能覆蓋月供，還能額外提供不少現(xiàn)金流。

日本一些有志向的年輕人，從大學(xué)開始就用打工的錢買下第一套 1DK。積累租金收入，作為下一套房的首付。有些玩得比較溜的，30 歲左右就能積累 2-3 億日元的凈資產(chǎn)。

也只能說，日本大部分人性格死板、老實(shí)，按部就班地過著 " 社畜 " 的生活。這要是在中國(guó)，房?jī)r(jià)分分鐘就起飛了。

由此可見，在日本投資房產(chǎn)，是非常適合長(zhǎng)期持有 + 獲取租金的打法的。日本房產(chǎn)的交易稅率也不支持短期投資，5 年內(nèi)就轉(zhuǎn)手，會(huì)被征收增值部分 39% 的重稅。持有 5 年以上，也會(huì)征收增值部分的 20%。

資料來源：日本總務(wù)省、野村東方國(guó)際證券

日本人買什么總價(jià)的房子？

日本房產(chǎn)的持有成本，即固定資產(chǎn)稅 + 修繕基金比較高。

以東京一套 1 億日元、80㎡的高級(jí)塔樓公寓為例，若土地價(jià)值為 4000 萬日元。

資料來源：日本總務(wù)省、野村東方國(guó)際證券

住宅用地的稅基以總價(jià)的 1/3 計(jì)算，稅基為 1.4 億 x1/3=4667 萬日元。

房產(chǎn)稅 =4667 萬日元 x1.4%=65 萬日元

有效稅率 =65 萬日元 /1 億日元 =0.65%

維修基金一般每年收取房子總價(jià)的 0.4%

也就是說，500 萬人民幣的房子，一年差不多交 5w 的稅 + 維修基金，相當(dāng)于東京一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)家庭的月收入。

日本家庭買的房子總價(jià)，一般在年收入的 5 倍左右。

年收入 1000 萬日元的家庭，買的是 5000 萬日元的房子。這在日本已經(jīng)算中上層了，中小公司的本部長(zhǎng)級(jí)。

年收入 2000 萬日元的家庭，屬于日本的精英階層，對(duì)應(yīng)的是國(guó)會(huì)議員 / 醫(yī)生 / 大律師，只有他們才會(huì)買 1 億日元總價(jià)的房產(chǎn)。

打字打到這里，竟覺得有些不可思議。上海不少退休老人、小年輕都住著 1 億日元（500 萬人民幣）、2 億日元總價(jià)的房子。

東京房?jī)r(jià)一覽

東京可能是房?jī)r(jià)最便宜的世界一線城市。

我們先來看頂級(jí)豪宅的定價(jià)。日本因地震頻發(fā)，高級(jí)住宅大多是超高層塔式結(jié)構(gòu)。

這個(gè)パークコート赤坂ザタワー的 40 樓景觀房，就是頂豪的代表。王思聰在東京住的，是其姐妹樓盤的パークコート青山ザタワー，與它價(jià)格差不多。

パークコート赤坂ザタワー位于東京都港區(qū)赤坂，相當(dāng)于上海新天地的位置。

171㎡三房售價(jià) 5.48 億日元，相當(dāng)于 2700 萬人民幣。

需要注意的是，日本房產(chǎn)算的是套內(nèi)面積，日本的 171㎡相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的 200㎡左右。

按國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，這套房大約是 13.5 萬 /㎡，相當(dāng)于翠湖天地單價(jià)的 50-60%。

我們?cè)俳拥貧庖稽c(diǎn)，看一下中產(chǎn)階級(jí)住什么房子。

其實(shí)，日本一億日元左右的中產(chǎn)房，品質(zhì)和 5 億日元的豪宅差別不大。只不過位置稍偏一些、面積縮小了。

這套位于中央?yún)^(qū)勝どき（相當(dāng)于老靜安蘇州河邊）的次新三房，售價(jià) 1 億日元，等于 500 萬人民幣。

說實(shí)話，這套 500 萬房產(chǎn)的自住體驗(yàn)，肯定是全方位吊打北上廣深同價(jià)樓盤的。

最后，我們看一下日本的老百姓住什么房子。

這套 1990 年建的 2 室，就比較像國(guó)內(nèi) 2000 年前后的普通房子了。

位于北部市區(qū)的墨田區(qū)，距離晴空塔所在的【押上】站步行 5 分鐘。

這個(gè)地理位置，相當(dāng)于上海的內(nèi)環(huán)邊緣區(qū)域，地鐵 9 分鐘直達(dá)日本橋（= 靜安寺的區(qū)位）。

另外，這套房屋本地的配套非常好。晴空塔是東京新發(fā)展的區(qū)域，我實(shí)地去過下面的ソラマチ商場(chǎng)，若不考慮地區(qū)整體差異的話，新天地是比不過它的。

圖：ソラマチ

房子總價(jià) 3000 萬日元，僅 150 萬人民幣，就能住上東京新興商圈的兩房，9 分鐘到傳統(tǒng)上只角。

這套房子面積比較緊湊，在上海對(duì)標(biāo)的，大概是中遠(yuǎn)兩灣城的 1 房。

原來，日本相對(duì)最便宜的，是老百姓的住房，價(jià)格僅上海的 1/4 不到。

什么人適合在日本買房

看到這里，相信很多朋友都摩拳擦掌，想要 " 抄底 " 日本樓市了。

然而，跨國(guó)買房，不是一件小事。買房之前，得充分考慮利弊。

日本房產(chǎn)雖然便宜，但我們作為外國(guó)人，投資日本房產(chǎn)的性價(jià)比一般。

首先，沒有在日本的穩(wěn)定工作，很難獲取貸款。即使有了貸款資格，按揭利率上也占不到便宜。

其次，日本的房子看上去租金回報(bào)率高，但扣除固定資產(chǎn)稅、修繕基金、委托中介出租的手續(xù)費(fèi)之后，達(dá)到年化 3% 已經(jīng)算比較好的了。

房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)看經(jīng)濟(jì)增速，日本 GDP 年增速常年在 0-1% 徘徊。再加上二手房轉(zhuǎn)讓的重稅，期望在日本靠房產(chǎn)增值獲利，很不現(xiàn)實(shí)。

上海買一套新房獲取的差價(jià)，都能在東京買一套房子了。

所以，在日本買房，我們主要考慮的是自住的功能。

國(guó)內(nèi)的中產(chǎn)跑去日本，其實(shí)會(huì)比較難受。日本職場(chǎng)等級(jí)森嚴(yán)、工資扁平化，普通公司熬到領(lǐng)導(dǎo)層也就是 1000 萬日元（50 萬人民幣稅前）年收。

即使是東京，可能還真沒有北上廣深那么多年薪 60 萬、100 萬以上的崗位。

日本自住，適合的是兩類人：①工薪階層②富豪

我有 2 個(gè)中學(xué)同學(xué)定居?xùn)|京，日子過得不錯(cuò)，都在東京市區(qū)買了 80㎡以上的房子。在上海，他們是混得比較差的，一個(gè)是中專學(xué)歷，一個(gè)高考只能上大專。

中專的去了日本開貨車，另一個(gè)自學(xué)代碼，在做 IT 外包。日本年輕人 " 躺平 " 的比較多，職位空缺大，中國(guó)人認(rèn)真做事的都能留下，工資超過平均線不難。

對(duì)于有錢人來說，日本也是一個(gè)好地方。上海的商業(yè)已經(jīng)是國(guó)內(nèi)獨(dú)立一檔。而東京的商業(yè)發(fā)達(dá)程度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海。

銀座是全球第一商圈，高端零售、餐飲數(shù)量龐大。

圖：銀座シックス

除了銀座之外，東京還有六本木、澀谷、秋葉原、表參道等各具特色的商圈。一年 365 天，吃喝玩樂可以不重樣。

圖：六本木ヒルズ

圖：渋谷

圖：秋葉原

如前文提到的萬達(dá)王公子，除了在上海，就是在東京久居。

總的來說，如果你在國(guó)內(nèi)屬于中間層，事業(yè)仍有向上的空間，那日本不是一個(gè)合適的地方。從零開始學(xué)日語、從基礎(chǔ)崗位做起的時(shí)間成本、金錢成本都很高。

如果只想過一點(diǎn)小老百姓的平淡日子，日本的性價(jià)比不錯(cuò)，工資不低房?jī)r(jià)便宜，生活質(zhì)量也很高。

我現(xiàn)在依然是 All in 上海的狀態(tài)。等我年紀(jì)再大一點(diǎn)，可能會(huì)在東京買一套度假房。

雖然東京的發(fā)達(dá)程度要超過上海，甚至房?jī)r(jià)也要比房?jī)r(jià)便宜不少，但我們已經(jīng)看到，上海的造富能力是要?jiǎng)龠^東京的，上海的潛力比東京更大。

今日上海的繁華，是上海人民共同建設(shè)的。本次的疫情，只是一個(gè)小插曲，我相信風(fēng)雨后會(huì)是晴天。