有時候覺得數(shù)據(jù)真的是理性而又殘酷的東西

就是這么幾條蜿蜿蜒蜒的曲線，一些簡單的數(shù)字，背后卻包含了多少行業(yè)的浮沉跌宕

4 月 18 日，國家統(tǒng)計局公布了 2022 年第一季度的主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)

（來源：國家統(tǒng)計局）

一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值按不變價格計算，同比增長了4.8%，比 2021 年四季度環(huán)比增長 1.3%

這個數(shù)據(jù)，雖然低于全年增速 5.5% 的目標預(yù)期，但能夠理解

今年開年以來，國際上有俄烏戰(zhàn)爭，國內(nèi)有疫情因素，都給經(jīng)濟帶來了比較大的壓力

但我更想關(guān)注的是，所有指標里關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，看看今年是怎樣一個開局

01

開局不容樂觀

我們先看一下今年第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，增速又進一步放緩了

（來源：國家統(tǒng)計局）

第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比只增長了 0.7%，這是自從 1998 年市場化以來的史上最低增速

上一次的最低點為 2015 年的 1%

具體來看，第一季度的住宅新開工面積下降了 20.3%；住宅竣工面積下降了 11.3%，也就是說，比起去年，住宅開工和竣工都大大減少

這也很正常，今年的房企日子有點難，面對償債高峰年，現(xiàn)金流壓力比較大，開工是要錢的，在這種情況下，房企很難積極去開工

而且各地時不時出現(xiàn)的疫情，讓開工更是難上加難

所以，房企們在第一季度表現(xiàn)非常疲軟

從土地購置面積和成交價上，也能看出房企們躺平了

（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）

土地購置面積，直接下跌了將近一半，土地成交價也下浮了不少，房企們紛紛不拿地了

這也是我們之前提到過的現(xiàn)象，大部分拿地的都是國企、央企和頭部經(jīng)營狀況較好的民企了，其他房企都在忙著應(yīng)對債務(wù)問題，壓力非常大

不過，令人欣慰的是，開發(fā)投資好歹都是正的

商品房銷售面積和銷售額的增速直接成了負的，更是讓人不忍直視

（來源：國家統(tǒng)計局）

第一季度，商品房銷售面積同比下降了 13.8%；商品房銷售額下降 22.7%

以去年的數(shù)據(jù)來看，下跌幅度非常大，更為重要的是，我們從圖中數(shù)據(jù)可以看出，與 1-2 月份的數(shù)據(jù)相比，3 月份又再度擴大了下降的趨勢

以這個數(shù)據(jù)來計算，今年第一季度，全國商品房的均價為 9552 元 /㎡，而 2021 年，均價還是 10141 元 /㎡

商品房的均價萬元大關(guān)，也守不住了

（來源：國家統(tǒng)計局）

進一步看，東、中、西、東北，全國所有地區(qū)的房地產(chǎn)銷售都在跌，這不是一個好現(xiàn)象，證明各地對樓市的信心還沒有恢復

其中，人口流失最嚴重的東北地區(qū)銷售跌幅最為明顯，也難怪幾次救市都是由東北開的頭

也正是因為銷售情況不佳，導致了房企們的資金出現(xiàn)了一定問題，下滑很是明顯

（來源：國家統(tǒng)計局）

第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降了 19.6%，我們對比銷售情況來看，同樣都是 1-2 月時為負，3 月又進一步擴大了下降趨勢

雖然我們能看到各部門都出臺了對房企的利好政策，但是基本都是 3 月份出的政策，還沒有落實到房企身上，所以房企的到位資金依然在下滑

（來源：國家統(tǒng)計局）

其實從以上全部數(shù)據(jù)，我們都能推出房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱國房景氣指數(shù)）會很低，一月的斷崖式下跌已經(jīng)讓人們做好了心理準備

只是沒想到，在 2 月回暖后，3 月遇到疫情了又比 1 月低了更多

房地產(chǎn)都這樣了，也難怪它的從業(yè)人員工資水平越來越低

從以前一個人們爭搶進入的行業(yè)，變得慢慢無人問津，如今的地產(chǎn)人，能保住工作已經(jīng)實屬不易

02

為什么第一季度的數(shù)據(jù)這么差

首先，我們來對比看一下前幾年的數(shù)據(jù)情況，可以發(fā)現(xiàn)一個問題：2020 和 2021 年這兩年比較特殊

2020 年，作為疫情起始的第一年，2 月時近乎停滯，無論是投資還是銷售都有大幅度的下降

與之相反的 2021 年，它的的前半年，則是各種利好不斷，樓市直接起飛

這兩年的數(shù)據(jù)太特殊了，導致作為普通的一年，2022 年的數(shù)據(jù)才看上去有些不尋常，當然比起 2021 年確實不好，也就是回到了 2019 年嚴管控一年的正常增長水平

所以，如果以同比增速來看，去和 2021 年的高基數(shù)來比較，2022 年第一季度有些吃虧，剛好面對的是 2021 年第一季度那個突飛猛漲的時間段

去掉那兩年，房地產(chǎn)在 2022 年第一季度，其實是回到了疫情之前的嚴管控時代

這就是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)差的第一個原因，和不同尋常的高基數(shù)的 2021 年比較

第二個原因，則是房地產(chǎn)延續(xù)了去年下半年收縮的下行壓力

在 2021 年下半年，房地產(chǎn)開始縮緊，壓力增大，很多二線城市甚至土地市場都開始熄火，比如南寧

開年以來，房地產(chǎn)延續(xù)了去年的壓力，更加疲軟

雖然開年各個城市開始了放松潮，但反饋到市場端還需要一定的時間，這就是第一季度樓市沒有起來的第三個原因——利好政策需要時間

除此之外，房企債務(wù)壓力過大，是直接導致房地產(chǎn)投資情況不景氣的原因

對于房企來說，今年的債務(wù)壓力非常大，我們之前有提到過 " 熬過六月底 "

（來源：克而瑞）

光是上半年，就有一、三、四、六個債務(wù)信托集中到期的高峰月，緊接著七月又是一個高峰

這讓房企們根本無力去應(yīng)付其他，先還了眼前的債務(wù)再說吧，市場信心并未恢復

雖然在 3 月 16 日時召開的會議，已經(jīng)開始對房地產(chǎn)企業(yè)釋放利好，但是還要等到后續(xù)各部門出臺政策，再進行落實，才能反饋到市場端

至少也要等到第二季度

這就是為什么房地產(chǎn)第一季度的數(shù)據(jù)很難看的原因：

房企們債務(wù)壓力過大，忙于還債；雖然各地紛紛松綁，反饋到樓市上還需要一定的時間；各部門利好還未開展；樓市信心還未恢復

03

房地產(chǎn)在調(diào)控下，對經(jīng)濟的作用已經(jīng)越來越小了

但是壓艙石的地位一時半會兒無法被取代

你找不到任何一個可以代替房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展的體系來代替它

所以，房地產(chǎn)不景氣，還關(guān)系到整個經(jīng)濟整體

目前疫情停擺，更是讓房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜

但是，不要太悲觀，救市已經(jīng)來到，各項措施都在后頭

首先是各個城市的救市政策，開年以來，已經(jīng)有超過 60 多個城市對樓市進行了政策上和金融上的放松，并且連長三角的強二線城市蘇州、南京、無錫，也都有放松

其次，最新的復工復產(chǎn)也在進行中

（來源：上海市經(jīng)濟和信息化委員會）

上海市經(jīng)信委在 4 月 18 日發(fā)表了工業(yè)企業(yè)復工復產(chǎn)的指引，已經(jīng)開始指導組織復工復產(chǎn)了

工信部也派出了上海前方工作組，開始集中資源優(yōu)先保障重點行業(yè) 666 家重點企業(yè)復工復產(chǎn)了，其中包括了房地產(chǎn)上游的鋼材、建材廠

最后，政策一定會跟上的

在國家統(tǒng)計局發(fā)布了第一季度經(jīng)濟情況后，晚些時候，央行、外匯局在央行官網(wǎng)發(fā)布了 23 條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)

（來源：中國人民銀行官網(wǎng)）

其中，就有面向房地產(chǎn)的

比如首付比例、貸款利率都可以調(diào)整，不抽貸、不斷貸，加大并購融資支持力度等等，可以看出這一次的力度非常大

其他細則，也對房地產(chǎn)有著不同程度的利好

在各地不斷出現(xiàn)救市政策后，又出臺這么大的利好，可以看出想要樓市回暖的決心

因此，不要悲觀，盡管銷售情況在下降，但那是和 2021 年同期相比，而且房地產(chǎn)銷售總額是大于投資總額的

再加上這些后續(xù)出臺的各地利好，國家對救市的決心，房地產(chǎn)的壓力在慢慢變小

盡管一季度確實不如人意，甚至可以說是慘淡，但是我們依然選擇直面未來

以上為正文，來自初曉